房地产市场改革的新动向

更新日期:2022年06月17日

       10月29日, 中共中央总书记习近平在主持政治局集体学习会议时就我国住房保障体系建设等问题发表讲话。 , 最高规格的演讲。 笔者在对上述讲话精神进行仔细分析研究后发现, 其中提到的重点是:目前, 我国房地产市场仍处于发展阶段。 在此结束后, 讲话肯定了房地产市场在社会经济发展中的经济地位。 习近平指出, 加快推进住房保障和供给体系建设, 要处理好政府提供公共服务与市场化的关系、住房发展经济社会功能的关系、需要的关系。 和可能性, 以及住房保障和防止福利陷阱之间的关系。
        . 只有坚持市场化改革方向, 才能充分激发市场活力, 满足多层次住房需求。 那么, 房地产市场化改革的方向在哪里? 自1998年房改以来, 我国房地产市场发展15年, 房地产市场流通体系、房屋销售管理制度、金融抵押管理制度、土地流转开发管理制度、房地产与税收 建立了管理制度等。 过去15年取得的成就需要得到肯定。 但也应该看到, 过去的15年是房地产行业粗放式增长的过程。 在城市化带来的巨大住房需求刺激下, 房地产行业成为了一个利润丰厚的行业。 在房地产开发的各个环节, 政府部门层层征税, 最终房地产行业承担了巨大的税收负担, 但实际上税收征管并不严格。
        如果从土地出让环节详细分析房地产行业, 那么房地产行业存在土地出让招拍挂制度导致地价高企、土地增值管理不力等问题。 税收、房地产开发资金管理的疏漏问题、一刀切的财务管控问题。 , 住房预售管理中存在权力寻租、预售资金管理不力、公积金制度法律缺失、居民住房保障不足等问题。 从这些问题出发, 下一步房地产改革的方向非常明确, 就是整合和废除不合理的政府行政干预, 减轻房地产行业的税收负担, 激发房地产市场活力, 回归房地产市场。 房地产市场是供需主导价格的市场。 定价机制, 而不是当前政府行政干预定价的问题。
        进一步改革房地产市场, 首先是改革土地出让招标制度。 房地产行业的产业链比较长。 在整个产业链中, 只有土地流转的生产要素被垄断。 政府垄断土地出让。 在地方政府债务规模巨大的情况下, 政府竭力提高地价, 控制土地。 有许多行为是在出售节奏中故意制造高地价的。 房地产市场要回归理性, 首先要让土地市场回归理性。 因此, 十八届三中全会可能提出的土地流转和流通体制改革的话题, 让市场看到了一线希望。 到进一步改革房地产市场, 释放市场活力, 要彻底清理整顿房地产业税收负担。 目前, 房地产开发各环节税负加起来约占房价总价的30%左右, 不仅增加了居民购房负担, 而且在实际执行过程中, 地方政府随意减税或减税。 豁免, 造成企业间的不公平竞争,

也存在权力寻租的隐患。 房地产行业整体税负亟待排查整合。 只有减税才能增税。 在清理整顿取消多项房地产业税后, 出台房地产税收政策,

促使房地产业从流通环节征税, 是有道理的。 税收被转移到对控股征税。 进一步改革房地产市场, 释放市场活力, 需要彻底划清政府与市场的界限。 由于房地产开发隐藏着巨大的盈利空间, 一些地方政府在房地产开发过程中干预过多,

有的以调控房价为名谋取私利。 在新的房地产市场改革中, 要明确政府的住房保障职能, 将住房保障纳入地方绩效考核和社会保障责任。 政府保障范围外, 房价由市场调控,

但短期内, 尤其是一线城市, 房价评估指标仍有需求, 地方政府必须加大住宅用地供应 遏制房价过快上涨。 经过一系列改革措施, 再过15年, 我们希望中国房地产市场进入成熟发展阶段。
        届时, 我们已经实现了住房保障的目标, 同时房地产市场的供需平衡, 房地产开发将告别暴利, 开发商将真正专注于产品, 并 同时, 房地产税等税种将发挥合理有效作用, 居民将告别。
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